ما هو الاستثمار العقاري؟
يعد الاستثمار العقاري (بالإنجليزية: Investment Real Estate) واحدًا من أنجح أساليب استثمار الأموال التي تتم عن طريق شراء أو امتلاك عدد من العقارات بهدف إعادة بيعها أو تأجيرها والاستفادة منها في توليد وإدرار عائد مادي ثابت ووفير؛ وبذلك يكون استثمار العقارات بمثابة فرصة لتحقيق مكاسب مالية كبيرة ووسيلة مضمونة لتنويع مصادر الدخل الخاصة بالمستثمرين.
وينبغي القول هنا أن الاستثمار العقاري لا يكون ببيع أو تأجير العقار المستخدم للإقامة الشخصية للمستثمر، وإنما يكون الاستثمار بعقارات أخرى غيره.
طرق الاستثمار العقاري
تتعدد المسارات والوجهات التي تمثّل للمستثمرين بوابة دخول كبيرة لعالم الاستثمار العقاري، وفيما يلي أبسط الوجهات الأساسية:
تأجير العقارات
يعد امتلاك العقارات وتأجيرها شهرياً أو سنوياً بسعر يضمن الربح والزيادة الأكيدة على قيمة العقار الأصلية وسيلة ممتازة للاستثمار، وذلك لما يحققه من ثروة كبيرة ودخل دوري وثابت، كما يمكن أن يكون فرصة رائعة للمستثمرين من ذوي المهارات الذاتية والخبرات الجديدة ولمن يملكون الصبر لإدارة المستأجرين.
ومن مميزات تأجير العقارات:
- يستفيد المستثمر من ميزة تصاعد قيمة العقارات مع مرور الوقت وعدم تأثرها بالتغيرات التي تطرأ على السوق.
- توفّر هذه الطريقة للمستثمر دخلاً ماديًا منتظمًا.
- تُعفى أغلب نفقات وتكاليف العقارات المستأجرة من الضرائب .
أما عن سلبيات تأجير العقارات:
- تعد إدارة العقارات المستأجرة مملة بعض الشيء مقارنة بأنواع العقارات الأخرى.
- قد يُلحق بعض المستأجرين الأذى بالعقار المستأجَر؛ مما يقلل من قيمته الشرائية ما لم يتم تحسينه.
- يتأثر العائد المادي للمستثمر في حال زادت طول المدة الشاغرة للعقار المستأجَر.
مجموعات الاستثمار العقاري (REIGs)
تختلف هذه الطريقة بالاستثمار عن طريقة الاستثمار العقاري الشخصي أو الفردي، حيث يمكن بهذه الطريقة تشغيل جزء من رأس المال مع مجموعة من المستثمرين دون الحاجة للحصول على تمويل شخصي أو تحمل كافة أعباء متطلبات العقار المستمرة.
ومن أبرز مميزات مجموعات الاستثمار العقاري:
- لا يتطلب من المستثمر خبرة أو معرفة مسبقة في مجال الاستثمار العقاري.
- تُمكّن المستثمر من تشغيل رأس المال في مجموعات متنوعة من العقارات.
- تشكّل فرصة لتعلّم المزيد من استراتيجيات الاستثمار العقاري.
- تتيح للمستثمر فرصة الاستفادة من التجارب والخبرات الاستثمارية التي يمر بها الآخرون في المجموعة.
- لا يتحمل المستثمر عبء ومسؤولية إدارة العقارات وحده، وإنما يتقاسمها مع جميع من هم في المجموعة.
أما عن سلبياتها فهي كما يلي:
- يمكن أن يقع المستثمر في مصيدة مجموعات استثمارية غير جديرة بالثقة.
- يصعب على المستثمر استرداد قيمة الاستثمار التشغيلية الخاصة به بعد تشغيلها.
- في بعض الأحيان، يتطلب من المستثمر رسوم عضوية للاستثمار في المجموعات؛ مما يؤثر سلبًا على صافي عائده المادي.
- قد يواجه أعضاء المجموعة بعض الخلافات الناتجة عن عدم القدرة على تحقيق التفاهم فيما بينهم بما يخص أساليب الإدارة والمسؤوليات وحتى النتائج الممكنة.
- يعتمد نجاح الاستثمار على مدى معرفة أعضاء المجموعة كافّة باستراتيجيات إدارة العقار، مما يجعل احتمالية نجاحه غير مضمونة.
تقليب العقارات
ويقصد بذلك شراء أو امتلاك عقار ما وإعادة بيعه بسعر أعلى من سعر الشراء بعد فترة زمنية قصيرة، أو شراء عقار بحاجة لإصلاحات وإجرائها بهدف تحقيق ربح أعلى وأسرع بدلًا من أن يتم الاحتفاظ به.
ومن أبرز مميزات تلك الطريقة:
- تضمن هذه الطريقة تشغيل رأس المال بأسرع وقت ممكن.
- تحقق مكاسب فورية وسريعة.
أما عن سلبياتها:
- تتطلب هذه الطريقة معرفة أكبر بالتغيرات المستمرة التي تطرأ على السوق الاستثماري.
- قد يتجمد رأس المال في حال تأخر بيع العقار بعد شرائه.
صناديق الاستثمار العقاري
يمكن القول أن صناديق الاستثمار العقاري هي عبارة عن شركات استثمارية معينة تقوم بشراء العقارات والرهانات العقارية، ومن ثم تتيح للمستثمرين الفرصة في شراء وامتلاك أسهمها الاستثمارية وتداولها في السوق المالية (البورصة).
ومن مميزاتها ما يلي:
- تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بمستوى عالٍ من السيولة، وهذا يعني أنها تسهّل عملية الشراء والبيع والتجارة في البورصة.
- يتم توزيع 90% من أرباح الصناديق المُعفاة ضريبيًا على المستثمرين المساهمين كافّة.
- تدفع صناديق الاستثمار العقاري أعلى نسب أرباح على أسهم المستثمرين المساهمين.
أما عن سلبياتها فهي كما يلي:
- لا تعتبر صناديق الاستثمار العقاري ذات طابع متنامٍ ومتطور؛ وذلك نظراً للنسبة التشغيلية المتبقية من نسبة الأرباح بعد توزيع 90% منها على المستثمرين فيها.
- لا يتمكن المستثمر من تطبيق الرافعة المالية (مضاعفة الأرباح) المرتبطة بعقارات الإيجار التقليدية عند استخدامه لهذه الطريقة من الاستثمار.
المنصات العقارية الإلكترونية
تتيح هذه المنصات قاعدة بيانات ومعلومات غنية عن العقارات المعروضة للبيع أو للإيجار بكافّة تصنيفاتها حسب المساحات والمواقع والأسعار وغيرها، وتقوم أيضاً بربط المستثمرين الذين يرغبون في استثمار مشاريع عقارية مع مطوري عقارات كثر عبر الإنترنت، وبذلك فإنها تسهّل عليهم استثمار المشاريع التي قد يواجهون صعوبة في تمويلها من خلال الطرق التقليدية للاستثمار.
ومن مميزاتها:
- تمكّن المستثمر من استثمار أمواله في مشروع واحد أو عدة مشاريع.
- يستطيع المستثمر أن يقوم بشراء عقارات في عدد من المناطق الجغرافية المختلفة.
أما سلبياتها فهي:
- قد يستغرق البيع النقدي للعقار عبر المنصات وقتاً طويلاً؛ مما يتسبب في انخفاض قيمته الشرائية مع مرور الوقت.
- ما إن يقوم المستثمر بتسجيل عقاره في إحدى هذه المنصات، لن يتمكّن من إدارتها أو التحكم بها، ويتولى ذلك أحد الوسطاء التجاريين على المنصة ذاتها عوضًا عنه.
- يستوجب على مطوّري العقارات دفع رسوم إدارة عقاراتهم المعروضة على المنصات.
فوائد الاستثمار العقاري
عادة ما يحقق الاستثمار في العقارات الربح الوفير والتغيّر الجذري في وضع الفرد المادي إذا ما تمّ إدارته بالطريقة المُثلى، وفيما يلي بعض أبرز الفوائد والمنافع المرجوّة من الاستثمار العقاري:
- حماية رأس المال من التضخم الاقتصادي
تعتبر العقارات الثابت الوحيد في ظل انهيار طرق الاستثمار الأخرى في السوق، ويعني ذلك أن العقارات لا تتأثر بتغيرات التضخم الاقتصادي الذي يطرأ على السوق على عكس مشاريع الاستثمار الأخرى، وذلك لأن استراتيجية الاستثمار العقاري تتماشى طردياً مع ظاهرة التضخم الاقتصادي.
- العائد المادي الكبير والربح الوفير
يوفر الاستثمار العقاري سبيلًا مثاليًا ومضمونًا لتوفير عائد مادي كبير ومصدر نقدي وفير يفوق ما قد يتم استيفاؤه أو جنيه من أي طريقة استثمار أخرى.
- التأثير والتأثّر الإيجابي في بناء المدن والمجتمعات
يساعد الاستثمار العقاري على زيادة عدد المساكن والعقارات، وبالتالي زيادة عائدات ضرائب المدن وزيادة ازدهار الاقتصاد المحلي فيها، وبذلك فإن العائد المادي للمستثمر العقاري يزيد تلقائيًا؛ نظرًا لطبيعة العلاقة الطردية بين الاستثمار العقاري وازدهار المجتمع.
يتيح تمويل العقارات بطرق الاستثمار المتعددة الفرصة لتنويع وزيادة مصادر الدخل والعائد المادي، وبذلك يكون المستثمر قادرًا على مواجهة تقلبات السوق المستمرة وتعويض أي خسائر في حال حدوثها.
نصائح للراغبين بالاستثمار العقاري
فيما يأتي مجموعة من النصائح لمن يرغب بالدخول في مجال الاستثمارات العقارية:
تعد خطة العمل خطوة رئيسية لتحقيق الأهداف المرجوة من الاستثمار العقاري، إذ يساعد المستثمر على التركيز على أهدافه المهمة وتحقيق الأهداف قصيرة وطويلة الأجل.
يجب على من يرغب بالاستثمار العقاري التركيز على المنطقة التي يرغب بالعمل فيها، سواء على عقاراتها السكنية أو التجارية من حيث معدلات الرهن العقاري، ومعدلات البطالة ، وعائدات الإنفاق، مما يتيح له التعرف على الظروف الحالية والتخطيط للمستقبل.
- مواكبة المستجدات في السوق العقاري
لا بد من أن يبقى الشخص الراغب بالاستثمار العقاري مطلعًا على القوانين واللوائح والمصطلحات المتعلقة بأعمال المستثمر العقاري؛ وذلك لتجنب مخالفة أي قانون، ومتابعة الضرائب ولوائح العقارات وغيرها من الأمور التي تؤثر بشكل مباشر أو غير مباشر على عمله.
لا بد أن يدرك من يرغب بدخول مجال الاستثمارات العقارية نسبة المخاطر التي سيواجهها من حيث إمكانية الخسارة، والآثار القانونية التي قد تنطوي على تجاهلهم أو جهلهم بالقوانين الخاصة بالاستثمار.
يمكن أن توفر الشبكة المهنية دعمًا للمستثمرين الجدد في مجال الاستثمار العقاري، بحيث يمكنهم اكتساب الخبرة من شركائهم في العمل أو الأشخاص ذوي الخبرة، مما يتيح لهم القدرة على معرفة خبايا وأسرار النجاح في هذا المجال.
مصطلحات مهمة في الاستثمار العقاري
يحظى الاستثمار العقاري كغيره من المجالات بجملة من المصطلحات، وفيما يلي أبرزها:
- معدل رأس المال / معدل الرسملة
يستخدم مصطلح معدل الرسملة (بالإنجليزية: Cap Rate) لقياس معدل العائد السنوي على استثمار عقاري بناء على الربح الذي من المتوقع أن يحققه العقار.
يعد صافي الدخل التشغيلي (بالإنجليزية: Net Operating Income) مقياسًا لاحتمالية أن يكون العقار المستثمر مربحًا.
تُعرف السيولة النقدية (بالإنجليزية: Cash Flow) بأنها مقدار المال الذي يمكن للمستثمر الحصول عليه في نهاية كل شهر بعد دفع جميع النفقات المترتبة عليه.
تُعرف ضريبة العائد النقدي (بالإنجليزية: Cash-on-Cash return) بأنها نسبة التدفقات النقدية السنوية قبل الضريبة إلى المبلغ الإجمالي للعقار المستثمر.
تُعرف النفقات الرأسمالية (بالإنجليزية: Capital Expenditures) بأنها مشتريات أو تحسينات تطيل من عمر العقار؛ كاستبدال سقف، أو إضافة مرفق معين، ويشمل أيضًا المعدات والإمدادات المطلوبة لإجراء تلك التحسينات.
